Настоящий Порядок разработан в соответствии с подпрограммой "Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области» областной целевой программы «Жилище» на 2007 - 2010 годы, утвержденной постановлением администрации области от 29 декабря 2006 г. № 882 (далее - подпрограмма).

Порядок определяет условия предоставления ипотечных жилищных займов жителям Брянской области на строительство и приобретение жилья.

 

1. Основные положения

 

1.1. Основные понятия:

участники подпрограммы - жители Брянской области, приобретающие или строящие жилье с помощью ипотечного жилищного займа через регионального оператора на территории Брянской области;

заимодавец – ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» (далее - региональный оператор);

заемщик (созаемщик) - житель Брянской области, обратившийся к региональному оператору за получением ипотечного жилищного займа, квалифицированный займодавцем как надежный и платежеспособный, и на основании этого получивший ипотечный жилищный заем, обеспечением возврата которого служит приобретенное с помощью займа жилье;

государственный заказчик - администрация Брянской области;

заказчик - департамент по строительству Брянской области (далее - заказчик);

ипотечный жилищный заем (заем) - заемные средства, предоставленные региональным оператором заемщику с условием их использования для строительства или приобретения жилья под залог;

договор ипотечного жилищного займа (договор) - соглашение, по которому региональный оператор передает заемщику денежные средства (заем) в размере и на условиях, предусмотренных договором, для строительства или приобретения жилья с залогом (ипотекой), а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства (заем) и уплатить проценты за пользование займом;

закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право регионального оператора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой;

андеррайтинг - оценка вероятности погашения ипотечного займа и определение максимально возможной суммы ипотечного займа с учетом доходов заемщика, наличия средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

аннуитетный платеж - ежемесячный, равный по величине денежный платеж заемщика по договору ипотечного займа, состоящий из суммы погашения основного долга по займу и суммы процентов за пользование займом;

поручительство - односторонняя обязанность лица, давшего поручительство за заемщика, отвечать за исполнение последним всех его денежных обязательств перед региональным оператором, включая уплату основного долга, процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщика;

страховые компании – юридические лица, получившие в установленном законодательством порядке лицензию на осуществление страховой деятельности и заключившие соглашение с региональным оператором по осуществлению страхования имущества, страхования жилья и потери трудоспособности заемщика;

агентство - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (г. Москва), осуществляющее реализацию общефедеральной Единой системы рефинансирования ипотечных займов;

стандарты – свод единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к выдаче и обслуживанию ипотечных займов для приобретения жилья, устанавливаемых региональным оператором, агентством и иными участниками системы ипотечного кредитования;

кредитный комитет - уполномоченный орган, включающий представителей заказчика и регионального оператора и принимающий решение о выдаче ипотечного жилищного займа или об отказе в его выдаче на основании представленных заемщиком документов. Состав кредитного комитета утверждается заказчиком.

 1.2. Общие условия предоставления ипотечного жилищного займа

 1.2.1. Займы предоставляются участникам подпрограммы, осуществляющим строительство индивидуальных жилых домов, а также приобретающим или участвующим в долевом строительстве жилых помещений в домах, строительство которых осуществляется в рамках подпрограммы.

1.2.2. Ипотечный заем может быть предоставлен для долевого строительства или завершения строительства индивидуального жилого дома при условии, что объем выполненных работ незавершенного строительства составляет не менее 30 процентов общей сметной стоимости строительства жилого дома. Сумма ипотечного займа для участников подпрограммы, осуществляющих строительство индивидуального жилого дома, не может быть более 100 тыс. рублей.

1.2.3. Процесс выдачи ипотечных жилищных займов осуществляется в соответствии с действующим законодательством и при условии соблюдения основных принципов кредитования, а именно целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности.

1.2.4. Ипотечные жилищные займы предоставляются с условием их обеспечения в форме и порядке, предусмотренном настоящим Положением.

1.2.5. Ипотечный жилищный заем может выдаваться на срок до 10 лет, при этом срок ограничивается возрастом заемщика (у мужчин и женщин - шестьдесят лет). Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет. Заемщиков (созаемщиков) по договору ипотечного жилищного займа может быть несколько, в том числе и не состоящих в родственных отношениях.

1.2.6. Максимально допустимая сумма и срок займа, выдаваемого отдельному заемщику, определяется исходя из совокупного среднемесячного дохода семьи заемщика на момент подачи документов на получение ипотечного жилищного займа. Если заемщиков (созаемщиков) несколько, то предельный срок займа рассчитывается исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 процентов.

1.2.7. Ипотечный жилищный заем предоставляется на основании решения кредитного комитета после проведенного региональным оператором андеррайтинга на основании представленных документов, предусмотренных настоящим Положением, путем заключения договора займа.

 

2. Процедура оформления ипотечного жилищного займа

 

2.1. Прием документов, необходимых для оформления ипотечного жилищного займа.

2.1.1. Гражданин, желающий принять участие в подпрограмме и получить ипотечный жилищный заем, обращается к региональному оператору, который знакомит его с условиями получения займа, выдает ему перечень необходимых документов.

2.1.2. Для получения ипотечного жилищного займа на приобретение жилья заемщик представляет региональному оператору соответствующим образом оформленные документы:

справку из органов местного самоуправления о том, что заемщик не состоит на учете на предоставление жилых помещений по договорам социального найма;

заявление заемщика;

декларацию заемщика (анкета(ы)) поручителя(ей);

справку о составе семьи заемщика;

паспорт заемщика (поручителей);

пенсионное страховое свидетельство;

свидетельство о государственной регистрации ИП, если заемщик (поручитель) предприниматель;

свидетельство о рождении детей либо паспорт при достижении возраста 14 лет;

свидетельство о браке (о расторжении брака);

военный билет - для лиц призывного возраста до 27 лет;

трудовую книжку, заверенную работодателем, и/или трудовой контракт заемщика (поручителей);

справку с места работы о доходах за 6 месяцев заемщика (поручителей);

налоговые декларации за последние два квартала по всем налогам, если заемщик (поручитель) предприниматель;

квитанцию об уплате всех налогов, если заемщик (поручитель) индивидуальный предприниматель;

разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку в случае, когда несовершеннолетние находятся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние остались без родительского попечения;

договор долевого участия (предварительный договор купли-продажи), за исключением случаев, когда ипотечный жилищный заем предоставляется на строительство индивидуального жилого дома;

другие документы, перечень которых определяется региональным оператором исходя из особенностей конкретного строительства или обстоятельств заемщика.

При строительстве индивидуального жилого дома дополнительно к вышеуказанным документам заемщик представляет региональному оператору следующие документы:

документ, удостоверяющий право собственности (право аренды) на земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома;

разрешение на строительство жилого дома;

технические условия на подключение к внешним сетям (газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение);

проектно-сметную документацию на строительство жилого дома;

отчет независимого оценщика, аккредитованного в системе ипотечного кредитования, о подтверждении рыночной стоимости незавершенного строительства;

справку о степени готовности конструктивных элементов строящегося жилого дома.

2.2. Андеррайтинг и принятие решения по предоставлению ипотечного жилищного займа.

2.2.1. Региональный оператор анализирует представленные документы о потенциальном заемщике, проверяет платежеспособность заемщика, соответствие приобретаемого жилого помещения требованиям стандартов, составляет отчет и выносит дело заемщика на заседание кредитного комитета.

2.2.2. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи займа (или об отказе о его выдаче). В случае отказа о выдаче займа региональный оператор  уведомляет об этом гражданина в течение 10 дней после вынесения решения.

Решение кредитного комитета оформляется протоколом, подписанным председателем комитета.

2.3. Заключение договора ипотечного жилищного займа.

2.3.1. Региональный оператор на основании решения кредитного комитета в течение 20 дней заключает с заемщиком договор ипотечного жилищного займа.

2.3.2. В договоре должны быть установлены срок его действия, сумма займа, порядок и гарантии его возврата, процентная ставка за пользование займом в период действия договора, очередность погашения требований по займу в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения обязательств по договору ипотечного жилищного займа в полном объеме, условие о сроках ввода в эксплуатацию объекта (при строительстве индивидуального жилого дома), представление необходимой документации (техпаспорт, свидетельство о праве собственности и др.), ответственность сторон и другие условия в соответствии с действующим законодательством.

 

3. Обеспечение ипотечного жилищного займа

 

3.1. Обеспечением ипотечного жилищного займа является: ипотека приобретаемого (строящегося) жилого помещения (ипотека приобретаемого жилого помещения с последующим оформлением закладной - для займов, выдаваемых на общих основаниях, ипотека приобретаемого жилого помещения без оформления закладной - для займов, выдаваемых под льготную процентную ставку), страхование предмета ипотеки, страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, поручительство физических и (или) юридических лиц.

3.2. Порядок оформления обеспечения ипотечного жилищного займа.

3.2.1. До полного исполнения обязательств заемщика по оплате стоимости жилья, погашению суммы займа и начисленных процентов приобретаемое жилье находится в залоге в силу закона или договора.

3.2.2. Залог жилого помещения подлежит оценке специализированной организацией (оценщиком), имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности и аккредитованной агентством на территории Брянской области.

3.2.3. Заемщик обязан после заключения договора займа и до зачисления средств займа на лицевой счет заключить договор страхования жизни и потери трудоспособности на срок не менее срока действия договора займа плюс один рабочий день.  Страховая сумма должна быть равна сумме предоставленного займа, увеличенной на 10 процентов. В качестве первого выгодоприобретателя  выступает региональный оператор.

3.2.4. Заемщик обязан после государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение заключить договор страхования предмета ипотеки на срок не менее срока действия договора займа плюс один рабочий день.  Страховая сумма должна быть равна сумме предоставленного займа, увеличенной на 10 процентов. В качестве первого выгодоприобретателя  выступает региональный оператор.

 3.2.5. Страхование жизни и потери трудоспособности и страхование предмета ипотеки осуществляется страховыми компаниями, имеющими лицензию и аккредитованными агентством на территории Брянской области.

3.2.6. Одновременно с заключением договора ипотечного жилищного займа оформляется договор поручительства.

 

4. Возврат займа, уплата процентов и других платежей.

Контроль за целевым использованием займа

 

4.1. Возврат займа, уплата процентов и других платежей.

4.1.1. За пользование займом начисляются проценты, устанавливаемые нормативно-правовым актом администрации области на момент выдачи займа.

4.1.2. Возврат займа и уплата процентов за пользование займом производится заемщиком ежемесячно не позднее последнего числа расчетного месяца в виде аннуитетного платежа. Датой платежа для погашения задолженности по займу и уплаты процентов за пользование займом является день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу регионального оператора.

4.1.3. Размер обязательного ежемесячного платежа не должен превышать 50 процентов среднемесячного совокупного дохода семьи заемщика.

4.1.4. Обязательства заемщика считаются полностью исполненными после возврата всей суммы займа, уплаты всех причитающихся по нему процентов и неустоек, определяемых на дату возврата займа, а также возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.

4.1.5. Заемщик имеет право на досрочное погашение основного долга по займу, но не ранее чем через два месяца (срок моратория на досрочное погашение) считая с момента фактического предоставления займа. После осуществления заемщиком частичного досрочного погашения основного долга по займу перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа не производится, при этом срок пользования займом соответственно сокращается.

4.2. Контроль за целевым использованием займа.

4.2.1. В период действия договора ипотечного жилищного займа региональный оператор имеет право проверять исполнение заемщиком условий договора, осуществлять контроль (в том числе с выездом на место) за целевым использованием займа, финансовым состоянием заемщика, сохранностью предмета залога, принимать меры к погашению просроченной задолженности в случае ее возникновения, оформлять изменение условий договора.

4.2.2. При выявлении нецелевого использования займа и при нарушении условий договора ипотечного жилищного займа региональный оператор вправе в одностороннем порядке его расторгнуть и требовать досрочного погашения займа.

При выявлении фактов нецелевого использования займа при строительстве индивидуального жилого дома и нарушения графика строительства по вине заемщика региональный оператор имеет право приостановить финансирование, вынести решение о расторжении договора ипотечного жилищного займа и требовать досрочного погашения займа (или его части) заемщиком (поручителем).

4.2.3. Установленные факты неисполнения обязательств заемщиком  по договору займа оформляются актом.

 

5. Порядок финансирования ипотечных жилищных займов

 

5.1.  Ипотечные жилищные займы предоставляются участникам подпрограммы за счет средств, полученных региональным оператором от возврата основного долга и процентов по ипотечным займам, ранее выданным за счет средств областного бюджета.  

5.2. Заказчик на основании решения кредитного комитета утверждает реестр участников подпрограммы - получателей займа.

5.3. Согласно реестру региональный оператор заключает договоры займа, перечисляет (зачисляет) денежные средства застройщику или продавцу жилья и т.п. Выдача ипотечного займа на строительство индивидуального жилого дома производится региональным оператором траншами в соответствии с утвержденным поэтапным графиком выполнения работ.

Окончание отдельного этапа строительства удостоверяется актом приемки выполненных работ законченного этапа строительства, согласованным с уполномоченным представителем регионального оператора.

5.4. Региональный оператор ежемесячно представляет заказчику подпрограммы отчет о перечислении средств по договорам займа.