Внимательно отнеситесь к выбору застройщика. Учитывая финансовый кризис, обращайте внимание не только на громкие имена и солидный возраст строительных компаний, но и на их финансовые показатели, чтобы не стать ненароком жертвой банкротства.

На территории Брянской области имеются проблемные объекты, строительство которых осуществлялось застройщиками с привлечением средств участников долевого строительства в рамках принятого 30.12.2004 г. Федерального Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». К таким недобросовестным застройщикам, несправившимся со своими функциями относится ООО «Наш город», в отношении которого введена процедура конкурсного производства и застройщик признан банкротом. Около 300 граждан отдавших свои средства данному застройщику, теперь являются обманутыми и сегодня решается непростой вопрос по выходу из проблемной ситуации на уровне администрации Брянской области.

Значительную часть информации о застройщике Вы можете почерпнуть из проектной декларации, которую застройщик в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, обязан опубликовать в средствах массовой информации (газетах, специализированных изданиях и т. п.) или в сети Интернет (чаще всего публикуется на официальном интернет-сайте застройщика) не позднее, чем за четырнадцать дней до начала заключения с гражданами первого договора об участии в долевом строительстве. В проектной декларации должны содержаться следующие сведения о застройщике:

• cведения о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
• данные государственной регистрации застройщика;
• информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления застройщика;
• сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, т. е. свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, срок которого не может быть меньше срока строительства и который, если заключен на срок более 1 года, должен содержать отметку Федеральной регистрационной службы о его государственной регистрации;
• данные о наличии у застройщика свидетельства о членстве в саморегулируемой организации, наличия допусков необходимых для выполнения функций заказчика и выполнения работ или договор с той строительной организацией, которая является членом саморегулируемой организации и имеет необходимые допуски для выполнения функций заказчика и выполнения работ;
• финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации.

Нелишним будет изучить информацию на интернет-форумах дольщиков, приобретавших квартиры у данного застройщика, и задать интересующие вопросы.

Кроме того Вы можете обратиться за информацией о застройщике в уполномоченный орган исполнительной власти Брянской области - департамент по строительству Брянской области, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Обратите внимание на то, чтобы предъявленные Вам копии всех документов были заверены надлежащим образом, исключающим предоставление недостоверной информации. Помимо этого полезно познакомиться с описанием проекта Вашего будущего дома (в рамках проектной декларации), которое включает в себя:

• сведения о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
• сведения о расположении на земельном участке строящегося многоквартирного дома, его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, в том числе о количестве квартир, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также описание технических характеристик указанных квартир в соответствии с проектной документацией, описание нежилых помещений и их функционального назначения, сведения о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
• информацию о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке законченного строительством объекта;
• данные о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• сведения о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
• перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
• способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• информацию об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров об участии в долевом строительстве.

Перечисленная информация и документы позволяют Вам до заключения договора об участии в долевом строительстве в полной мере уяснить перспективы реализации проекта застройки, оценить наличие у застройщика достаточных средств, в том числе финансовых, необходимых для реализации проекта, а также риски возникновения неблагоприятных последствий на этапе строительства. Самые распространенные риски — это несостоятельность (банкротство) застройщика, а также возможность приостановления (прекращения) строительства контролирующими и надзирающими государственными органами в связи с несоблюдением застройщиком требований градостроительного законодательства при оформлении прав на производство строительных работ.

Вам следует знать, что в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, если застройщик не является жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативом, либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства, то есть квартиру, гражданину — участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Такой договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный Закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает, что договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке содержать следующие условия:

• описание в соответствии с проектной документацией конкретного объекта долевого строительства (квартиры), который застройщик обязан передать гражданину после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину- участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие в договоре указанных существенных условий будет означать его незаключенность и, соответственно, отказ Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации такого договора. Поэтому внимательно ознакомьтесь с предлагаемым застройщиком проектом договора. Проверьте, чтобы срок передачи Вам готовой квартиры, указанный в договоре, согласовывался с предусмотренными проектной декларацией сроками строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Необходимо отметить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в силу статьи 25.1. Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является гарантией того, что недобросовестный застройщик не сможет осуществить так называемую «двойную продажу», когда договор в отношении конкретного жилого помещения заключается с несколькими участниками долевого строительства. В силу требований указанной нормы закона, наличие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является основанием к отказу в государственной регистрации аналогичного договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (квартиры). Поэтому Вам желательно настоять на включении в договор условий о сроках, в которые застройщик обязан осуществить регистрацию указанного договора, чтобы предотвратить возможность недобросовестных действий застройщика в будущем.

Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.