В России вопрос с обманутыми дольщиками еще остается весьма острым. Актуальна эта проблема и для Брянской области. О том, как не стать жертвой обмана при строительстве квартиры, — разъясняет департамент строительства и архитектуры Брянской области (в дополнение к информации в ответ на публикацию в газете «Брянская правда» от 26 октября 2012 года под заголовком «Обездольщики, или дважды обманутые»).

Кто и как обманывает?

Недобросовестные застройщики нередко предлагают оформлять документы по «серым» схемам, обещая снижение стоимости жилья, или заключить договор инвестирования (на самом деле для — ухода от налогов). В итоге неосведомленность или желание сэкономить приводят людей к плачевным последствиям. И дело здесь в первую очередь не в несовершенстве законодательства, а в беспечности самих дольщиков.

Помощь власти

Чтобы помощь людям, по доверчивости оказавшимся в беде, в Брянской области принят Закон № 66-З «О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области» (от 12 июля 2011 года). Закон предусматривает конкретные механизмы защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.
Главная цель Закона — помощь достроить проблемное жилье. Для этого привлекаются новые, добросовестные застройщики, которые в качестве платы за работу на незавершенном объекте получают безвозмездно в собственность земельные участки. Кроме того, региональные органы госвласти помогают обманутым дольщикам в регистрации их прав на проблемное жилье.

Как не быть обманутым?

Для начала необходимо тщательно собрать информацию о застройщике: обращать внимание следует не только на громкую рекламу и солидный возраст строительных компаний, но и на их финансовые показатели. Нужно помнить, что никто кроме застройщика, не несет перед дольщиком обязательств по строительству и передаче квартиры. Государство имеет право вмешаться только в двух случаях: при обращении в суд и при обращении в правоохранительные органы (в случае мошенничества).
Важно уяснить, что застройщики, возводящие жилые дома, ведут хозяйственную деятельность с целью получения прибыли.

Где узнать о застройщике?

Значительную часть информации о застройщике можно почерпнуть из проектной декларации, которую он в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, обязан опубликовать в средствах массовой информации (газетах, специа¬лизированных изданиях и т. п.) или в сети Интернет (чаще всего публикуется на официальном интернет-сайте застройщика) не позднее, чем за четырнадцать дней до начала заключения с гражданами первого договора об участии в долевом строительстве.
В проектной декларации должна содержаться следующая информация о застройщике:
— сведения о фирменном наименовании, месте нахождения, а также о режиме работы;
— данные государственной регистрации;
— информация об учредителях (участниках), которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления;
— сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
разрешение на строительство;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства;
— заключение государственной экспертизы проектной документации;
— проектная документация;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, т. е. — свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, срок которого не может быть меньше срока строительства и который, если заключен на срок более 1 года, должен содержать отметку Федеральной регистрационной службы о его государственной регистрации;
— данные о наличии у застройщика свидетельства о членстве в
саморегулируемой организации, наличия допусков необходимых для
выполнения функций заказчика и выполнения работ или договор с той
строительной организацией, которая является членом
саморегулируемой организации и имеет необходимые допуски для выполнения функций заказчика и выполнения работ;
— финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации.
Нелишним будет изучить информацию на интернет-форумах дольщиков, приобретавших квартиры у данного застройщика.
Кроме того можно обратиться за информацией о застройщике в уполномоченный орган исполнительной власти Брянской области -департамент по строительству Брянской области, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Проект будущего дома

Нужно обратить внимание на то, чтобы предъявленные копии всех документов были заверены надлежащим образом, исключающим предоставление недостоверной информации. Полезно также познакомиться с описанием проекта будущего дома (в рамках проектной декларации), которое включает в себя:
— сведения о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
— сведения о расположении на земельном участке строящегося многоквартирного дома, его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, в том числе о количестве квартир, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также описание технических характеристик указанных квартир в соответствии с проектной документацией, описание нежилых помещений и их функционального назначения, сведения о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
— информацию о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке законченного строительством объекта;
— данные о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
— сведения о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
— способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
— информацию об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров об участии в долевом строительстве.
Перечисленная информация и документы позволяют до заключения договора об участии в долевом строительстве в полной мере уяснить перспективы реализации проекта застройки, оценить наличие у застройщика достаточных средств, необходимых для реализации проекта, а также риски.

Обязанности застройщика и дольщика

В соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, если застройщик не является жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативом, либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства, то есть квартиру, гражданину — участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Такой договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Что должен содержать договор долевого строительства?

Федеральный Закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает, что договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке содержать следующие условия:
— описание в соответствии с проектной документацией конкретного объекта долевого строительства (квартиры), который застройщик обязан передать гражданину после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства граждани¬ну- участнику долевого строительства;
— стоимость, сроки и порядок оплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.
Отсутствие в договоре указанных существенных условий будет означать отказ Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации такого договора. Поэтому нужно внимательно ознакомиться с предлагаемым застройщиком проектом договора, проверить, чтобы срок передачи готовой квартиры, указанный в договоре, согласовывался с предусмотренными проектной декларацией сроками строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Необходимость государственной регистрации договора

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в соответствии со статьей 25.1. Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является гарантией того, что недобросовестный застройщик не сможет осуществить так называемую «двойную продажу», когда договор в отношении конкретного жилого помещения заключается с несколькими участниками долевого строительства. В силу требований указанной нормы закона, наличие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве яв¬ляется основанием к отказу в государственной регистрации аналогичного договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (квартиры). Поэтому желательно настоять на включении в договор условий о сроках, в которые застройщик обязан осуществить регистрацию указанного договора, чтобы предотвратить возможность недобросовестных действий застройщика в будущем.

Нарушение условий договора

Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору нарушившая сторона обязана уплатить другой предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Также следует знать, что к заключенному договору на участие в долевом строительстве применимы положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300–1 «О защите прав потребителей», в том числе об основаниях и условиях (размере) ответственности застройщика за нарушение договорных обязательств, включая сроки исполнения обязанности передать квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию жилом доме, качество выполненных строительных работ т.п.

Недобросовестные застройщики

На территории Брянской области имеется ряд проблемных объектов долевого строительства. Среди недобросовестных застройщиков: ООО «Наш город», ООО «БАИСС», ОАО «Строитель», ООО «Брянскгорстройсервис» (застройщики признаны банкротами).